Cách tính đơn giá xây dựng theo m2 đơn giản, dễ hiểu

Cách tính đơn giá xây dựng theo m² là phương pháp phổ biến và dễ hiểu nhất trong ngành xây dựng dân dụng. Đây là cách mà hầu hết các nhà thầu, công ty xây dựng và chủ đầu tư cá nhân đều dùng để ước lượng nhanh chi phí xây nhà.

1. Đơn giá xây dựng theo m² là gì?

Đơn giá xây dựng theo m² là số tiền cần để hoàn thiện 1 mét vuông sàn xây dựng. Con số này bao gồm cả chi phí vật liệu, nhân công, máy móc, vận chuyển và quản lý thi công.

Cách tính này giúp chủ nhà dễ dàng ước lượng tổng chi phí xây dựng mà không cần phải có bản vẽ chi tiết hay dự toán kỹ thuật ngay từ đầu.

Ví dụ, nếu đơn giá xây dựng là 6 triệu đồng/m², và ngôi nhà của bạn có tổng diện tích sàn là 200m², thì chi phí dự kiến sẽ là:
200 x 6.000.000 = 1,2 tỷ đồng.

2. Công thức tính tổng chi phí xây dựng

Công thức chung như sau:

Tổng chi phí xây dựng = Tổng diện tích sàn xây dựng × Đơn giá xây dựng/m²

Nghe có vẻ đơn giản, nhưng điểm quan trọng nằm ở chỗ “tổng diện tích sàn xây dựng” không chỉ tính phần sàn sử dụng thực tế, mà còn phải quy đổi các phần như móng, mái, sân thượng, ban công… theo tỉ lệ phần trăm tương ứng.

3. Cách quy đổi diện tích xây dựng

Khi tính theo mét vuông, người ta sẽ quy đổi từng phần của công trình như sau:

Phần móng thường được tính từ 30% đến 50% diện tích sàn tầng trệt, tùy vào loại móng là móng đơn, móng băng hay móng cọc.

Phần tầng trệt và các tầng lầu đều được tính 100% diện tích thực tế.

Ban công hoặc lô gia thường tính khoảng 30–50% diện tích thực tế, tùy độ vươn ra và kết cấu.

Sân thượng nếu có mái che thì tính khoảng 75%, còn không có mái thì 50%.

Mái bê tông cốt thép thường quy đổi 50–70%, mái tôn hoặc mái ngói thì từ 30–50%.

Nếu có sân lát gạch, phần này thường tính thêm 30–50% diện tích thực tế.

Như vậy, tổng diện tích xây dựng là tổng của tất cả phần diện tích quy đổi kể trên.

4. Mức đơn giá xây dựng phổ biến (năm 2025)

Tùy theo loại công trình và mức vật tư sử dụng, đơn giá tính theo mét vuông có thể dao động như sau:

• Nhà cấp 4 hoàn thiện trung bình: khoảng 5 đến 6 triệu đồng/m².

• Nhà phố từ 1 đến 3 tầng: khoảng 6 đến 7,5 triệu đồng/m².

• Biệt thự hoặc nhà cao cấp: từ 8 đến 12 triệu đồng/m².

• Nếu chủ nhà chỉ thuê nhân công (tự mua vật liệu), giá dao động từ 1,4 đến 2,2 triệu đồng/m².

• Nếu chỉ xây phần thô và nhân công hoàn thiện, giá khoảng 3,5 đến 4,5 triệu đồng/m².

Giá này chỉ mang tính tham khảo vì còn phụ thuộc vào khu vực xây dựng, điều kiện thi công, loại vật tư và thời điểm thi công.

5. Ví dụ minh họa thực tế

Giả sử bạn muốn xây một ngôi nhà 2 tầng có kích thước 5x15m, nghĩa là mỗi tầng 75m². Công trình có móng băng, mái bê tông, và thêm phần sân lát gạch 15m².

Tính diện tích quy đổi như sau:

Phần móng băng tính 50%, tức 37,5m².

Tầng trệt tính 100%, là 75m².

Tầng 1 tính 100%, cũng là 75m².

Mái bê tông tính 50%, tương ứng 37,5m².

Sân lát gạch tính 50%, tương đương 7,5m².

Tổng diện tích quy đổi là 37,5 + 75 + 75 + 37,5 + 7,5 = 232,5m².

Nếu bạn chọn gói trọn gói hoàn thiện vật tư trung bình với đơn giá 6 triệu đồng/m², thì chi phí dự kiến là:

232,5 x 6.000.000 = 1.395.000.000 đồng.

Như vậy, tổng chi phí xây dựng ngôi nhà này sẽ vào khoảng 1,4 tỷ đồng, đã bao gồm vật tư và nhân công.

6. Những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá

Có nhiều yếu tố khiến đơn giá thực tế có thể chênh lệch so với giá tham khảo.

Thứ nhất là chất lượng vật liệu. Nếu bạn chọn loại gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, ống nước cao cấp thì chi phí sẽ tăng đáng kể.

Thứ hai là vị trí công trình. Nhà nằm trong hẻm nhỏ, đường vận chuyển khó khăn hoặc cần vận chuyển vật liệu bằng thủ công sẽ khiến chi phí nhân công cao hơn.

Thứ ba là địa chất nền đất. Nếu nền đất yếu, phải ép cọc sâu hoặc gia cố móng, phần chi phí này có thể đội lên vài chục đến trăm triệu.

Thứ tư là thời điểm thi công. Cuối năm hoặc khi giá vật liệu tăng, tổng chi phí cũng sẽ tăng theo.

Cuối cùng là độ phức tạp thiết kế. Nhà có nhiều chi tiết kiến trúc, phào chỉ, lan can kính, mái dốc, ban công uốn cong… đều khiến đơn giá cao hơn so với nhà vuông vức đơn giản.

7. Kinh nghiệm khi làm việc với nhà thầu

Trước khi ký hợp đồng, bạn nên yêu cầu nhà thầu báo giá chi tiết từng hạng mục như móng, sàn, mái, nhân công và vật liệu để tránh phát sinh sau này.

Cần thống nhất rõ mức vật tư (trung bình, khá hay cao cấp) để tránh hiểu nhầm.

Cuối cùng, hợp đồng nên kèm theo bảng khối lượng dự toán và tiến độ thanh toán cụ thể, giúp bạn kiểm soát tốt tiến độ và chi phí trong quá trình xây dựng.

Thông tin liên hệ:

• Fanpage: Tuan Loc Company
• Website: tuanloc.vn
• Hotline: 0348.725.666
• Gmail: infotuanloc@gmail.com